今年前5个月，房地产市场没有在去年大跌26%的情况下构筑一个止跌横盘的台阶，而是继续下跌，特别是5月出现了百城二手房价格和成交量全线下跌的寒冷景象，让不少人感楼市寒冬来临。

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根据目前的状况，今年楼市会继续下跌10%以上，商品房销售面积会降到12亿平米、销售额降到12万亿元。

我国房产市场从2021年见顶之后，今年是下跌的第二年，按照地产基建周期，这一跌很可能要20年，之后才会产生新的需求，开始新一轮上升。

人们关心的是，这第一轮楼市大跌，房价会得到什么程度才合理，才能止跌？

我们就根据房产经济学常识和全球的楼市状况做一简单分析，看以目前中国的经济水平，我国房价应该跌到每平米多少才是一个合理的水平。

房价是否合理，主要是看一个国家居民的经济发展和人均收入状况，经济越发达、人均收入高，房价就会高一些，反之就会低一些，所以通常发达国家的房价水平要比发展中国家高。

但是，除了经济发展水平之外，房价也与国家的政策密切相关，如果将房子作为民生居住产品，限制或禁止住房的投资炒作，那房价就较低；而如果政府将房产作为发展经济的支柱产业，鼓励人们自由投资炒作，那么房价就会像股票一样不断上升，出现很大的泡沫。

我国的房产市场就是如此，由于国家将其作为第一大支柱产业迅猛发展，大力扶持，鼓励投资，结果就使我国商品房价格超越了所有发达国家，成为世界第一，房产市值高达560万亿元，接近美国的2倍、欧盟的3倍、日本的6倍，超过美国、欧盟、日本三大经济体的总和。

如此高的房价，显然远远超过我国经济发展水平，让百姓深受高房价之苦，生活质量大受影响。

国际上衡量一个地方房价的合理程度，主要看房价收入比、房价租金比这两个指标。

房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人。通常用房价中位数除以家庭年收入中位数。

国际上有一种说法，认为房价收入比在3至6倍之间为属于合理区间，超过6倍就是有泡沫，也就是一个家庭6年的收入就能买一套100平米左右的住房。

由于各国的房价和居民收入水平都是比较公开透明的，所以算出各大城市的房价收入比并不困难，许多机构每年都在做这方面的排名。从世界各大城市的排名来看，中国的北、上、广、深加香港的排名总是在最前面。

上面是一家国外研究机构2022年的排名，北京56.9、上海50.6、香港42.6、深圳41.2、广州38.2、台北35.5。也就是说，这些城市的居民家庭要40年以上不吃不喝积攒起来的钱，才能买上一套100平米的房子。房价当然是高得离谱。

许多人认为美国的房价会很高，实际上美国的房价收入比却普遍较低，如纽约只有9.9、夏威夷为7、洛杉矶为6.6、旧金山为6.4，美国的多数城市都在6以下，3以下的城市也不少。

欧洲发达国家的城市房价收入比与我国相比也不高，伦敦23、巴黎23、柏林9.8、日内瓦9.9、莫斯20.2、罗马16.5，而东京为14.7、新加坡为20.9。

而我国二线城市比一线城市要低一些，南京29.3、杭25.9、武汉19.9、成都15.8、重庆13.3。我国房价收入比在6以下的也有，比如鹤岗、鹤壁老城区、玉门等人口流出、逐渐衰落的城市，现在房价都在每平米2000多，有视频说鹤壁老城甚至可以10万元买8套房。

机构对房价收入比的具体数字有些微差异，但整体排名差异不大。由于每年的收入和房价都在变化，所以即使一个城市也有小的变动。而房价区域性强，所以我国尽管房价普遍很高，但城市之间差异也很大，如北京等一线城市房价收入比在40%以上，而重庆则只有13，所以泡沫要小得多，这意味着就今后的下跌空间更小。

每个城市的房价收入比可以这样简单计算，就以100平米房价除以人均可支配收入中位数的2倍，如北京2022年人均可支配收入约为8万元，夫妻的总收入为16万，而住房均价约为6万，100平米总房价600万元，约为37.5。

而22年全国城镇居民人均可支配收入中位数为4.51万元，住房均价为1.01万元，房价收入比约为22.4。

这里有一个需要说明的是，我国住房销售是以建筑面积算的，住房使用面积只有70%~75%，而大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积，也就是说国外70多平方米的房子约相当于国内100平方米。而且我国房产只有使用权，普通住宅产权为70年，商住两用房屋产权多为50年，而国外多为永久产权。

如果加上住房面积的折算，我国的房价收入比会更高。

即使不考虑折算，我国房价要降到6倍的合理范围，北京需要降到80%以上，也即房产均价要降到每平米1.5万左右；而全国的房价要降低73%，也就是要降到每平米3000元左右，才算合理。

另一个是房价租金比或称售租比，即每平方米的房价与年租金之比，主要度量房屋出租取得的投资回报情况，由此可以判断是买房还是租房划算。这个指标实际上是说买了一套住房要租出去多少年才能回本。这个指标才是对居民实际居住需求和真实住房购买力的反映。

人们一般来认为在1300~1100之间较为正常，超过1：300的话说明存在泡沫，低于1:200，则说明这一个区域的房子有较大的投资价值。综合分析，合理指标应该是1：240，也就是说出租240个月即20年可以收回买房的投资，那么这个房价就是合理的。

如2022年7月北京住宅平均租金价格突破每平米120元，年租金收入约为15万元，需要47年就可以收回购房成本。厦门的房价租金比最高，需要84年，三亚需要71年才能收回成本。

全国242个主要城市中平均售租比达到38.3年，房价排名前10的城市平均售租比达到58年，售租比大于50年的城市有42个。

而这还没有考虑买房时的贷款利息，实际上30年房贷普遍使我国购买的实际支出成本比购房时的价格多80%。还没算租金的收税。这些因素都考虑进去，这意味着实际售租比都在60年左右。

因此，从房价租金比来看，我国房价也要降约70%，才能回到合理区间。

当然，最终的降幅大小，不同的城市差异很大，有的房价低、泡沫小的城市降价空间会小。

综合对房价收入比、房价租金比这两项指标的分析，我们可以得出一个初步结论：

全国住房均价需要下降70%，到每平米3000元，才算回到了合理区间；北京的房价需要降80%，到每平米1.5万亿，才算回到合理区间。

从理论上讲，这应该是我国房产市场今后20年下跌会达到的一个基本目标。

明确了这个基本概念，对今后楼市的调整也就心中有点底数，不至于惊慌失措。

而我国一二线核心城市的房价目前没怎么跌，只是成交量下降，所以今后下跌的空间很大。

当然，这里有个前提是，今后20年经济增长和人们的收入增长不大，就像日本1995年到至今30年的状态。

如果经济增长和收入增加，那么下跌幅度会相应缩小。